close
花蓮縣一名賴姓男子為替女友償債，向地下錢莊借款10萬元，卻成為他的惡夢，兩年來還了46萬餘元仍還不清，每月僅剩8千元度日，甚至因還不出錢被討債集團關狗籠恐嚇；他走投無路報警求助，警方會同憲兵，日前到涉案林姓嫌犯住處逮人，全案依恐嚇取財、妨害自由、重利罪嫌移送花蓮地檢署偵辦。
沒錢怎麼辦 當你會搜尋這個字眼時
我相信一定是非常需要管道協助的
不管是 急需一筆錢 相關
還是 信用貸款代辦 詢問
一定可以幫你找到最合適的方案
因為我要介紹的都是經驗豐富的相關協辦專員
免費諮詢專案請點右邊框框:
相較於新成屋，老屋實坪多、總價低，成為許多年輕首購族的最愛。但是，也有人擔心屋齡較高的物件會不利申貸，究竟老屋貸款時要注意哪些細節呢？
今年三十五歲的陳木森有個論及婚嫁的女友，兩人打算近年內完婚，最近正在物色新居。木森從大學時期就住在世新大學校區附近，於是決定新居也要買在較為熟悉的景美地區。
兩人原本相中一棟電梯住宅，鄰近河堤，附近又有傳統市場和超市，生活空間相當舒適；然而，房屋總價超出兩人預算，他們的存款加上雙方家長資助，最多能湊到 400 萬元，假設預留 100 萬元裝修和購買家具家電，300 萬元當作購屋自備款，就算貸款成數能夠拉到 8 成，可購入的房屋總價大約也只有 1,500 萬元。「我覺得我們還是買老公寓好了，跟新成屋相比，可以買到的實坪比較多，也可以把省下來的錢拿來翻修屋子，裝潢成我們想要的樣子；再說，老公寓每個月不用多付管理費，長期下來又可以省下一筆錢。」木森說。
女友同意，卻又擔心老公寓不好向銀行貸款，「我聽說老房子比較不能爭取到優惠的貸款利率還有成數，要是銀行不給我們高一點的貸款成數，或是低一點的貸款利率的話，我們每個月的經濟壓力會變得很大。」她說。
像木森這樣自備款不夠多，又希望能夠買到較大空間的首購族，會比較喜歡老房子，畢竟屋齡越高，房價相較周邊新屋來說會比較低，議價空間也相對較大，而且新成屋公設比通常較高，在諸多考量之下，老房子成為年輕買方首購時的主要選擇。
不過，購買老屋卻也有不利申貸的疑慮，讓部分買方為之卻步。究竟，老屋貸款該注意哪些重點呢？
要點一：留意老屋建築結構
首購族通常資金有限，貸款成數和利率就成為購屋時首要的考量，尤其成數稍有變化就會產生很大的影響。以木森為例，假設購買 1,500 萬元的公寓物件，若貸到房屋總價的 8 成，自備款 300 萬元剛好足夠；但若只貸到房屋總價的 7 成，自備款就需要 450 萬元，中間有 150 萬元的差額，就算把預留的 100 萬元裝修費投進去，還是不夠。
銀行主管表示，在評估房屋貸款利率和成數時，會將房屋坐落地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等條件列入參考，若老屋的屋齡不算太高，地段的影響力較大，但屋齡偏高時，建築結構、剩餘耐用年限甚至屋況等，也有可能產生影響。
建築結構從弱到強一般可分為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土（RC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、鋼骨混凝土（SC），目前台灣建築物以 RC 結構居多，少數早期興建的公寓為加強磚造結構，SRC 或 SC 結構則較常用於都會區高層建築。
根據行政院所頒布的「固定資產耐用年數表」，磚造房屋耐用年限為二十五年，加強磚造房屋耐用年限為三十五年，RC、SRC、SC 建築耐用年限則為五十年。當剩餘耐用年限越短，房屋的殘餘價值也就越低，銀行放貸時便會更為審慎。若建築物可使用年限較短，且不是坐落在精華地段，通常只能貸到房屋總價的 6 到 6.5 成。
要點二：精華區老屋申貸較容易
那麼貸款利率會受到屋齡影響嗎？根據 2017 年第二季聯徵大數據資料庫，分析「台北市購置住宅貸款統計」，屋齡九年內的房子，平均貸款利率落在 1.67 到 1.77％之間；屋齡九到十八年的房子，利率為 1.84 到 1.85％；至於屋齡十八年以上的房子，利率大多超過 1.9％。
若再進一步比較，屋齡三年內房屋平均貸款利率為 1.67％，和屋齡十八年以上房屋相較，少了將近一碼，雖然因目前處於低利環境，差別並不大，但仍可顯示屋齡會對貸款條件造成影響。
買老屋就一定談不到好的成數和利率嗎？其實不一定！合作金庫個人金融部協理陳寬祺表示，屋齡及結構固然是銀行在放貸時的考量條件，不過，另外一個非常重要的考量點是貸款人本身的信用、還款能力和職業，如果本身條件不錯，再加上房屋坐落地點佳，貸款的利率和成數就有可能比較好。
「如果是雙北地區，或是捷運站有到達的地段，老屋的貸款成數還是有機會到 8 成。」陳寬祺說。中國信託銀行消費金融處副總宋苑芝則表示，中信銀在審查購置住宅貸款時，屋齡比較不會直接影響核貸成數與貸款利率，相較下，地區或地段差異性較會反應在房屋估價上；因此，買地段好的老屋是較聰明的選擇。
老屋申貸停看聽
1. 鋼筋裸露、結構不良，銀行不承作
2. 海砂屋、輻射屋，銀行不承作
3. 附近有嫌惡設施，貸款成數較低
4. 剩餘耐用年限越短，貸款成數越低
5. 貸款年限＋屋齡≦50
6. 貸款年限＋房貸戶年齡≦75
註：本表僅為參考，實際貸款條件須由銀行評估。
要點三：確認老屋貸款年限
此外，老屋的貸款年限也是必須注意的重點，一般而言，銀行的估算基準是「貸款年限加屋齡不得超過五十年」；舉例來說，購買屋齡三十年的房屋，貸款年限最長為二十年，若屋齡已有四十年，貸款年限就只剩十年，假設總貸款金額相同，屋齡四十年的房屋每個月要繳交的貸款會是屋齡三十年房屋的兩倍，還款壓力大幅增加。
陳寬祺也提醒，不動產估價通常採用「買賣價估價」或「土地及建物分開估價」兩種方式，若採用第二種方式估價，當屋齡超過耐用年限時，建物將不予估價，僅會計算土地價值。
換句話說，屋齡太老，或耐用年限原本就短的物件，就要衡量其土地價值高低，或是有沒有都更效益，如果土地價值不高，貸款就不容易。
因此，民眾在購買老屋時，應請屋主或房仲業者協助調閱建物登記謄本，以便確實掌握使用面積、建築結構、屋齡、屋況等基本資料，尤其是老屋的構造以及使用年限，不只能夠讓自己更了解老屋的狀況，也能作為銀行鑑價的參考指標。
要點四：銀行鑑價未必等同買賣價
老屋申貸還有一個常見的狀況，就是核貸金額少於買方的預期。舉例來說，木森購買房屋的成交價是 1,500 萬元，原本預期貸到 8 成的金額是 1,200 萬元，但銀行卻只核貸 1,080 萬元，比木森的期待少了 120 萬元，為什麼呢？這是因為銀行對該棟房屋的鑑價僅有 1,350 萬元。
土地銀行個人金融部表示，銀行在放貸時，會考量房市波動風險，估價通常會較市場成交價保守，核算貸款金額，會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」二者當中，取其低者作為計算基準。也就是說，如果銀行鑑價低於買賣契約價，就會發生核貸金額不足的問題。
購屋者如果擔心核貸金額不足，除了可以上實價登錄網了解區域行情之外，也能利用銀行的估價平台進行試算，或是直接請較常往來的銀行幫忙估價，都能避免貸款不足的狀況發生。另外也要提醒購屋者，輻射屋或海砂屋等有疑慮的老屋，銀行多不願貸款；周邊若有嫌惡設施，如：殯儀館、靈骨塔、墓園等，能夠貸款的成數也較低；反之，學校、運動場、傳統市場等，則對於貸款成數有加分效果。
永豐銀行個人金融處處長江靜美提醒，客戶貸款時提供的資料越完整，越能幫助銀行了解客戶，工作收入穩定，有報稅資料、薪資轉帳紀錄，即是較完整的所得資料。此外也要注意自己的信用狀況，若信用卡和其他貸款繳款紀錄正常，聯徵無異常顯示，銀行內部評分會較高，就能爭取到較好的貸款條件。
馬來西亞華僑陳先生一家七年前本想通過投資移民拿到綠卡，但事與願違，不僅損失了幾十萬元，臨時綠卡也被拒，除了一名公民孩子，全家其餘四人都成為無證移民。陳先生以幾年前發生在他經營的洗衣店門口的一起鬥毆案件為由申請U簽證，經過補材料及數年的等待，終於在24日拿到U簽證。
陳先生表示，他全家於2010年8月持旅遊簽證來美，本打算通過在皇后區貝賽和雷哥公園各開一家洗衣店作為投資項目，辦理投資移民。然而多次補交材料後，投資移民終以失敗告終。
來美前已經賣掉了馬來西亞的資產，陳先生全家當時已沒有退路，只能留在美國，夫妻二人繼續經營洗衣店。2012年1月一天晚上，貝賽卡多索高中的兩名女學生在他們洗衣店門口大打出手，把洗衣店的大玻璃窗撞碎。兩名涉嫌重攻擊罪的女生被當場逮捕。兩天後，他和妻子接到檢察官電話，希望他們作為這起重攻擊案的證人出庭。「因為曾遭被告警告，又擔心作證後遭對方報復，我和妻子最初有些猶豫。法官了解後，發出保護令，我和妻子決定出庭作證。」
律師王君宇為陳先生和妻子申請U簽證，在候補名單等待了兩年多，半年前收到移民局補材料的通知，指出警察報告有問題，要求進一步證明申請人的受害程度達到U簽證的標準。律師通過案例及其他方法提交了補充材料，24日終於拿到U簽證。
陳先生表示，「無證移民的日子很辛苦，全家人都生活在恐懼中，特別是身邊一位無證移民朋友突然消失後，更是每天擔心提心吊膽。還反覆叮囑孩子，聽到有人按門鈴，千萬不要開門。今年初有天一大早6時多聽到敲門聲，全家人嚇得幾次撥打911。」
王君宇表示，上了U簽證候補名單之後還會收到補材料通知，之前很少見。今年開始，所有移民申請都變難了，移民面試更嚴格、面試官會追問很多問題，還會通過社交網站等從各方面試圖找到申請人的問題。
「小豬」黃沐妍《Sweet Pig》寫真集發行，余樂珠樂不可支。上週「小豬」黃沐妍在寫真集簽書會中說：「這是一本男主人視角的寫真集。」令余樂珠心生遐想，內心暗暗準備籌錢過過男主人的癮。
簽書會中還有另一個亮點，那就是比「小豬」黃沐妍還有女人味的好友成語蕎友情站台，裙襬飛揚，露出安全褲，搶盡風頭，參加這記者會，真是一兼二顧，福利double啊。有人舉手發問照片中還有無尊，余樂珠怎麼沒提，嗯，其實他不來也ok！
門票秒殺 曾沛慈放開玩三連拍
曾沛慈首度舉辦「我愛你」售票演唱會，余樂珠為她開心。曾沛慈5日晚間在台北國際會議中心舉辦出道10年來的首場演唱會，3,000張門票秒殺，人氣確實頗高。在慶功宴中，曾沛慈也開心的來個可愛三連拍，越來越放得開囉！驚喜告白 宋芸樺賺個火車便當
宋芸樺突然現身，連余樂珠都感驚訝。上週宋芸樺驚喜出現在《痴情男子漢》台北告白簽名會，宋芸樺力挺師弟蔡凡熙，還說希望他主演的電影能大賣，而在台上，反骨男孩上演了一段「火車便當」體位，腰力挺強的。更多鏡週刊報導
【搶鏡頭】致敬恬娃長輩圖 認同請分享
【搶鏡頭】當年金鐘有「前科」 隋棠保護心凌內褲被酸
【搶鏡頭】不畏颱風過境 Jessica猛壓裙只怕走光
【搶鏡頭】林心如在家練全身 瞿友寧載妹全脫身
台北地檢署偵辦遠雄創辦人趙藤雄等人涉嫌掏空公司資產、涉賄賂新北市府官員護航開發案等案，今（31）日依違反《貪污治罪條例》等罪，起訴趙藤雄、新北市議員周勝考等人，移審台北地院。
據《自由時報》報導，北檢今偵結遠雄弊案，其中可概分為4部分，一是遠雄人壽掏空案，二是包括海山煤礦開發案等多起新北市土地工程弊案，三是大巨蛋案，最後則是2015年10月發動搜索的遠雄眷改案。而在今年6月，檢廉兵分50路搜索，約談趙藤雄、周勝考等66人，檢方訊後認為趙、周2人涉嫌重大，7月間依涉犯《貪污治罪條例》向法院聲押禁見獲准。
經檢方調查發現，台灣建築中心前執行長許銘文及數名審查委員，疑似在最初的審查流程上偏袒遠雄。（資料照，顏麟宇攝）
而位於松山菸廠旁的大巨蛋案部分，北檢於今年8月曾傳喚時任台北市長的前總統馬英九，及馬市府時期負責與遠雄議約的財政局長李述德等人，釐清案情疑點。另針對大巨蛋公安性能審查部分，檢方曾陸續傳喚多名外部審查委員後發現，台灣建築中心前執行長許銘文及數名審查委員，疑似在審查流程上偏袒遠雄，不過，許銘文先前訊後已50萬元交保。
第四部份眷改標案方面，檢方查出在洪嘉宏任職營建署城鄉發展分署長時期，曾涉嫌利用該分署受國防部總政治作戰局委託辦理多項「國軍老舊眷村改建土地核屬大面積（500坪以上）依法標售處分」案的機會，收受投標廠商遠雄的賄賂，使遠雄得以優先取得多項標案。在9月5日上午訊問洪嘉宏及擔任白手套的不動產業者黃慶銘，後2人依涉犯《貪污行收賄罪》，且有串證、滅證之虞，向法院聲請羈押禁見。
相關報導
● 趙藤雄涉遠雄四大弊案，檢調預計本週偵結
● 蛋殼要蓋上了！ 遠雄：預估11月完成大巨蛋封頂
用身分證借錢好嗎?台北代書貸款
信用瑕疵恢復
提高銀行信用評分小技巧與協商後多久恢復信用
屏東民間貸款
銀行審核最注重的項目與信用破產辦信用卡
苗栗借錢管道-本身貸款經驗分享
借貸要注意的事項有哪些？
借貸不是一件很簡單的事情，要注意的事項有很多，萬一忽略的其中一項很可能就借不到了，借貸要注意的事項有：
1、要瞭解借貸雙方的信用與資產情況；
2、要評估借貸的能力；
3、要瞭解借貸的用處；
4、要商討借貸的利率；
5、要簽訂借貸合同，最好有第三人的存在；
6、區分銀行借貸與民間借貸。
借貸三大忌！
借貸是一個三思而後行的過程，借貸要全局考慮才下的決定。
但通常在這麼緊急的關頭，很多人還是會犯借貸的三大忌：
1.不熟悉借款人的品行，不要僅僅因為一面之緣或者是通過別人的介紹就借貸；
2.借貸的金額雖然不大，但是卻沒有寫借條，這是不夠謹慎的表現；
3.根本不知道借貸的用途。
這是借貸的三大忌，雖然很多的人都知道，但是在當親身面臨借貸的時候就經常會忘記自己是否有做到。在此提醒廣大的讀者，借貸一定要寫契約，因為這是雙方借貸關係成立的有利證據，也是以後解決借貸糾紛的最好憑證。
C5AFC2509C043731
文章標籤
全站熱搜
留言列表
